CNAEs de Intermediação: 6821-8, 6822-6 e 7490-1 — Guia de Tributação (2026)

Resposta direta: Na intermediação de negócios imobiliários, o CNAE certo separa a corretagem — 6821-8/01 (compra e venda de imóveis de terceiros) e 6821-8/02 (aluguel de imóveis de terceiros) — da intermediação de negócios em geral (7490-1/04). No Simples Nacional, a corretagem de imóveis (6821-8/01 e 6821-8/02) é tributada pelo Anexo III (6%), sem depender do Fator R (LC 123/2006, art. 18, § 4º, III); a intermediação de negócios em geral (7490-1/04) começa no Anexo V (15,5%) e passa ao Anexo III pelo Fator R (folha ≥ 28% do faturamento; art. 18, §§ 5º-I, VII, e 5º-J). O código errado muda a alíquota e pode gerar autuação.

---

📋 O que você vai aprender neste artigo:

• A diferença técnica entre Corretagem, Gestão e Intermediação de Negócios.
• Como o Fator R define se você paga 6% ou 15,5% de imposto no Simples Nacional.
• Análise do Lucro Presumido: quando ele se torna a melhor opção para administradoras de imóveis.
• Impacto da Reforma Tributária (IBS/CBS) em Holdings Patrimoniais e aluguéis.
• Por que essas atividades são vedadas ao MEI.
• Checklist para escolher o CNAE correto no registro ou alteração contratual.

---

Qual é o CNAE de intermediação de negócios?

Depende do que se intermedeia — e a resposta está na própria descrição oficial do código mais procurado:

• Intermediação de negócios em geral: 7490-1/04 — "Atividades de intermediação e agenciamento de serviços e negócios em geral, exceto imobiliários".
• Intermediação imobiliária (corretagem): 6821-8/01 — "Corretagem na compra e venda e avaliação de imóveis"; e 6821-8/02 — "Corretagem no aluguel de imóveis".
• Administração de imóveis de terceiros: 6822-6/00 — "Gestão e administração da propriedade imobiliária".

O "exceto imobiliários" do 7490-1/04 é o que separa os dois mundos: quem intermedeia negócios com imóveis usa o grupo 68.2, não o 7490-1/04.

Fonte dos códigos e descrições: CNAE 2.3, IBGE/CONCLA (consulta de 07/10/2026). O código classifica a atividade; o enquadramento tributário depende da atividade efetivamente exercida.

O Desafio da Classificação em Serviços de Apoio

Seja você um corretor de imóveis, um gestor de propriedades ou um consultor que intermedeia grandes fusões e aquisições, a escolha do seu CNAE (Classificação Nacional de Atividades Econômicas) é o primeiro passo para uma estratégia fiscal de sucesso.

Muitas vezes, a linha que separa a "gestão de bens" (6822-6) da "intermediação" (7490-1) é tênue, mas a diferença na carga tributária pode ser abismal. Em 2026, com o início da transição para a Reforma Tributária, essa precisão torna-se ainda mais vital para garantir o aproveitamento de créditos fiscais e evitar o enquadramento em anexos desvantajosos do Simples Nacional.

Neste artigo, vamos desvendar os CNAEs mais comuns para intermediários e como otimizar sua tributação.

---

Os Protagonistas: 6821-8, 6822-6 e 7490-1

1. CNAE 6821-8: Corretagem e Avaliação de Imóveis

Este é o código clássico para quem atua com a intermediação na compra, venda e avaliação (CRECI obrigatório). Ele se divide por subclasse:

• 6821-8/01 (corretagem na compra e venda e avaliação): a corretagem vai ao Anexo III, sem Fator R (LC 123/2006, art. 18, § 4º, III). Se a empresa fizer avaliação de imóveis como serviço próprio, essa receita segue o Anexo V, ou o III com Fator R igual ou superior a 28% (art. 18, §§ 5º-I, VIII, e 5º-J), e é segregada no PGDAS-D.
• 6821-8/02 (corretagem no aluguel): Anexo III, sem Fator R (art. 18, § 4º, III).

A empresa que aluga imóveis próprios não pode optar pelo Simples (art. 17, XV, na redação da LC 214/2025).

2. CNAE 6822-6: Gestão e Administração da Propriedade

Utilizado por administradoras de condomínios e imobiliárias que gerenciam a carteira de terceiros. No Simples Nacional, começa no Anexo III e passa ao Anexo V se o Fator R for inferior a 28% (LC 123/2006, art. 18, § 5º-D, I, e § 5º-M, II).

3. CNAE 7490-1: Intermediação de Negócios em Geral

O "CNAE Coringa" para quem faz o meio-campo em vendas de empresas (M&A), serviços de tecnologia ou mercadorias diversas fora do setor imobiliário. No Simples Nacional, começa no Anexo V e passa ao Anexo III com Fator R igual ou superior a 28% (LC 123/2006, art. 18, §§ 5º-I, VII, e 5º-J).

---

Tabela Comparativa: CNAEs e Regimes Tributários

Para uma visão clara e precisa da sua carga tributária inicial:

---

Infográfico de Referência: Tributação por CNAE

---

Gestão Estratégica: Fator R e Holdings

O Poder do Fator R

Para quem atua com intermediação de negócios em geral (Anexo V), a estratégia de elevar o pró-labore para atingir os 28% de Fator R é a ferramenta mais eficaz de elisão fiscal. Com R$ 20 mil por mês (R$ 240 mil nos últimos 12 meses), a alíquota efetiva fica em cerca de 7,3% no Anexo III e 16,1% no Anexo V. Para chegar ao Anexo III pelo fator R, a folha (incluindo o pró-labore) tem de ser de pelo menos 28% da receita, e o pró-labore tem INSS e IR. Faça a conta completa antes de decidir. Os números variam conforme o caso.

Holdings Patrimoniais e a Reforma (2026-2033)

Holdings que gerenciam imóveis próprios ou de terceiros devem ficar atentas à CBS e ao IBS. 2026 é ano de teste. Na locação, a LC 214/2025 prevê redução de 70% da alíquota (art. 261, parágrafo único) e redutor social de R$ 600 por mês por imóvel residencial (art. 260); contratos anteriores a 16/01/2025 podem optar pelo regime transitório (art. 487). Nada disso depende do CNAE.

---

FAQ — Perguntas Frequentes sobre CNAEs de Intermediação

Posso ser MEI com CNAE de intermediação?

Preciso de CRECI para o CNAE 7490-1?

Como calcular o Fator R de forma segura?

A Importância da Consultoria Especializada

Escolher entre o Anexo III e o Anexo V, ou migrar para o Lucro Presumido, não deve ser uma "aposta". É um cálculo matemático frio baseado na sua folha de pagamento e metas de crescimento. Para empresas de intermediação, o detalhe no CNAE é o que define a margem de lucro real no final do mês.

Se você está estruturando uma holding ou sua imobiliária está crescendo, vale revisar os seus CNAEs.

---

---

Conteúdo Relacionado

• CNAE de Holdings Não Financeiras: O Guia Definitivo
• Como Funciona o Split Payment na Reforma Tributária
• Investimento Estrangeiro no Brasil: Guia de Compliance

---

As informações deste conteúdo têm caráter educativo e não constituem consultoria jurídica ou fiscal individualizada. Consulte um profissional habilitado para análise do seu caso específico.