Simulador de Holding Familiarcustos da transferência e aluguéis na pessoa física × holding
Informe os imóveis que pretende pôr na holding. Mostramos o imposto da transferência, a carga sobre os aluguéis nos dois casos, o ITCMD da sucessão e o efeito da reforma tributária ano a ano.
Como o simulador calcula
- Transferência: o imposto sobre ganho de capital incide se os imóveis entrarem por valor acima do declarado, de 15% a 22,5% conforme a faixa do ganho (Lei 9.249/1995, art. 23; Lei 8.981/1995, art. 21). Mostramos o teto, sem os fatores de redução para imóveis antigos.
- ITBI: a integralização de imóveis ao capital é imune (Constituição, art. 156, § 2º, I), também quando a atividade preponderante da holding é a compra e venda ou a locação de imóveis (STF, Tema 1.348, julgado em 19/10/2026; acórdão a publicar), ressalvadas simulação e fraude. O que exceder o capital paga ITBI (Tema 796 do STF).
- Aluguel na pessoa física: imposto do ajuste anual de 2026, com o desconto simplificado e a redução da Lei 15.270/2025, depois de excluir IPTU, condomínio e administração pagos pelo proprietário (Lei 7.739/1989, art. 14).
- Aluguel na holding: Lucro Presumido com presunção de 32% (Lei 9.249/1995, art. 15, § 1º, III, "c"), adicional do IRPJ acima de R$ 60 mil de base por trimestre, PIS e Cofins cumulativos. A locação de imóvel não tem ISS.
- Dividendos: retenção de 10% sobre o total quando o pago no mês pela mesma empresa à mesma pessoa passa de R$ 50 mil (Lei 15.270/2025). É antecipação do imposto mínimo anual e por isso fica fora da diferença estimada.
- Sucessão: ITCMD sobre o valor de mercado (LC 227/2026, art. 154, II). Na doação de quotas, pelo estado de quem doa; no inventário de imóveis, pelo estado de cada imóvel.
- Reforma: CBS e IBS na locação com redução de 70% e redutor de R$ 600 por mês por imóvel residencial (LC 214/2025), ano a ano de 2027 a 2033. A pessoa física só paga se tiver receita de aluguel acima de R$ 240 mil e mais de 3 imóveis.
Perguntas frequentes
Vale a pena colocar imóveis alugados numa holding?
Depende dos números. Na pessoa física, o aluguel paga IR pela tabela progressiva; na holding, de 11,33% a cerca de 14,53% sobre o aluguel bruto no Lucro Presumido, conforme incida o adicional do IRPJ, mais a contabilidade. Com aluguéis divididos entre dois cônjuges ou com outros rendimentos baixos, a pessoa física pode ficar mais barata. O simulador mostra os dois lados com os seus números.
Paga ITBI para colocar imóveis na holding?
Em regra, não até o valor do capital: a integralização de imóveis é imune de ITBI, também para a holding que recebe aluguéis ou compra e vende imóveis (STF, Tema 1.348, julgado em 19/10/2026; acórdão a publicar), ressalvadas simulação e fraude. O que exceder o capital subscrito paga ITBI (Tema 796). Alguns municípios podem continuar a cobrar até a publicação do acórdão; a estruturação é feita com o advogado.
Paga imposto de renda ao transferir os imóveis?
Se os imóveis entrarem pelo valor da declaração do IR, não há ganho de capital. Se entrarem pelo valor de mercado, a diferença é tributada de 15% a 22,5% (Lei 9.249/1995, art. 23). Alguns municípios cobram ITBI sobre a diferença até o valor de mercado, o que está em discussão nos tribunais.
A holding reduz o ITCMD da herança?
Desde a LC 227/2026, as quotas são avaliadas a valor de mercado, e o ITCMD tende a ser semelhante na doação de quotas e no inventário. A diferença está no momento do pagamento e no procedimento. Na doação de quotas, o imposto vai para o estado de quem doa.
Quanto a holding pode distribuir sem imposto?
Sem contabilidade completa, só o lucro presumido menos os tributos. Para distribuir o restante do aluguel com isenção, a holding precisa de escrituração contábil (ECD). Acima de R$ 50 mil por mês por sócio, há retenção de 10% sobre o total.
As informações deste conteúdo têm caráter educativo e não constituem consultoria jurídica ou fiscal individualizada. Consulte um profissional habilitado para análise do seu caso específico. A diferença é estimada nos números informados e não inclui os custos de constituição, o ITBI e o ITCMD; os resultados variam conforme o caso. Holding com finalidade sucessória e contestação de ITBI são casos para um advogado tributarista: a OSP mede o efeito tributário e não recomenda a operação nem garante economia.